Строительство дома с нуля: все, что вам нужно знать

Строительство дома с нуля: все, что вам нужно знать

Что вам понадобится до начала стройки?

готовый проект дома;

готовая планировка участка и расположения построек на нем (+ ландшафтный дизайн);

определиться с фундаментом и материалом будущего дома;

смета на строительство;

выбрать подрядчика (при необходимости);

разрешение на строительство;

подготовить участок к строительству.

Разберемся во всем поподробнее.

Какая стройка без предварительно купленного участка земли? От выбранного участка будет зависеть дальнейшая планировка и расположение дома. Что важно учитывать при выборе участка под строительство дома :

Удаленность участка от города и ближайших поселков с необходимой для жизни инфраструктурой;

Уровень грунтовых вод — это очень важно для понимания, можно ли строить дом с цокольным этажом, и какой фундамент понадобится;

Рельеф участка. Естественно самый лучший участок — ровный, без уклонов;

Наличие готовых коммуникаций (облегчит вам жизнь и сэкономит деньги);

Тип грунта (если планируется ведение огорода/сада);

Размер участка (на нем должен уместиться дом вашей мечты!);

и многие другие факторы.

Вы можете почитать подробнее о том, как правильно выбирать участок ИЖС здесь .

Очень важный этап подготовки к строительству на участке. Почему так важно провести исследования:

Знание типа и состава грунта нужно для правильного подбора типа фундамента. Неподходящий фундамент может привести к трещинам и другим деформациям дома.

Знание уровня подземных вод нужно для определения оптимальной глубины заложения фундамента и трубопровода. Также эти данные позволят понять, можно ли делать подвал, дренажную систему. По уровню подземных вод можно определить риски подтопляемости участка.

Полученная при исследовании рельефа участка информация может внести свои коррективы в технологию строительства (укрепить склоны при надобности, обустроить насыпь и т.д.).

Эти данные позволят вам избежать строительных ошибок, поэтому обязательно перед тем, как начать строить дом на участке, закажите геологические исследования.

Стоит отметить, что на всех продаваемых наши земельных участках уже проведены все необходимые геологические изыскания, а также подведены коммуникации.

С чего начинать строительство собственного загородного дома на участке, так это с планировки расположения самого жилого дома, построек и зонирования территории. Тут нужно «семь раз отмерить», ведь дом вы потом перенести, конечно, уже не сможете.

При планировке участка нужно учитывать:

строительные, санитарные и противопожарные нормативы;

границы соседних участков и расположение въезда;

разделение участка на зоны: жилую, отдыха, огорода, хозяйственную;

стороны света и розу ветров;

опять же, уровень грунтовых вод и рельеф участка.

Более подробно тему планировки мы разобрали в наших статьях « Планировка участка 10 соток » и « Как правильно расположить дом на участке ».

Перед проектированием вашего будущего дома нужно определиться с материалами и типом фундамента.

Выбор материала по большей части зависит от климата мест

ности, типа грунта, рельефа участка и бюджета.

Самые распространенные материалы для строительства — газобетон, кирпич, дерево, керамзитоблоки. У каждого материала есть свои плюсы и минусы, мы их подробно рассмотрели в обзоре « Из чего построить частный дом? ».

Связанные вопросы и ответы:

Какие виды строительства домов существуют

---

Выбор строительного материала для возведения собственного загородного дома – один из главных вопросов, которые предстоит решить будущему домовладельцу. Выбранный материал и его качество будут в дальнейшем влиять на долговечность, функциональность и эстетичность дома. Поэтому, прежде чем строить загородный дом, лучше заранее просчитать все варианты и определить, какой материал для вас наиболее подходящий. В этой статье мы подробно рассмотрим разные варианты строительных материалов и попробуем разобраться, из какого материала лучше строить дом.

Деревянный дом

• Дерево – один из традиционных материалов для строительства домов. Ему заслуженно отдают предпочтение многие заказчики и строительные компании. Деревянный дом обладает небольшим весом и оказывает меньшую нагрузку на фундамент. Деревянные здания можно возводить когда угодно независимо от времени года и погодных условий. Эксплуатационные качества у дерева тоже имеют массу достоинств: в деревянных домах тепло и комфортно, а естественный микроклимат полезен для здоровья домочадцев. Строения из дерева ценятся за их экологичность и морозостойкость: благодаря низкой теплопроводности древесины здание быстро прогревается и долго сохраняет тепло. Благодаря появлению и развитию новых современных технологий обработки дерева удалось нивелировать некоторые недостатки, присущие древесине как любому природному материалу: например, дома из качественного клееного бруса почти не дают усадку, а обработка древесины хорошими антисептиками позволяет защитить материал от негативного воздействия высокой влажности.

Какие материалы используются для строительства домов

Строительство дома является сложным процессом, включающим в себя множество факторов, которые могут оказать влияние на его стоимость.

При планировании и реализации строительного проекта необходимо учитывать различные аспекты, начиная от выбора участка и заканчивая отделочными работами.

В этом тексте рассмотрим основные факторы, которые могут повлиять на стоимость строительства дома.

Расположение участка

Местоположение участка играет ключевую роль в определении стоимости строительства дома. Некоторые факторы, влияющие на цену, включают удаленность от городской инфраструктуры, наличие коммуникаций, доступность дорог и транспортных сетей. В целом, чем более благоприятное расположение участка, тем выше может быть стоимость строительства.

Площадь и конструкция дома

Площадь строения и его архитектурное оформление могут значительно влиять на стоимость. Большие дома, со сложной планировкой и нестандартным оформлением, обычно требуют больших затрат на материалы и реализацию проекта. Кроме того, выбор конструктивных решений также может повлиять на стоимость строительства.

Материалы и технологии

Выбор материалов и технологий строительства также имеет существенное влияние на стоимость. Дорогостоящие материалы, такие как кирпич, требуют больших затрат. В то же время, использование новых технологий таких какилимогут снизить стоимость строительства и обеспечить долгосрочное снижение эксплуатационных расходов.

Размер и сложность фундамента

Фундамент играет важную роль в прочности и надежности строения. Различная грунтовая основа и геологические условия могут потребовать специфических конструктивных решений и дополнительных затрат. Большие или многоэтажные дома также требуют более сложных фундаментных решений, что может повлиять на итоговую стоимость строительства.

Отделка и интерьер

Внутренняя и внешняя отделка имеют значительное влияние на итоговую стоимость. Выбор отделочных материалов, мебели, систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха может существенно повлиять на стоимость строительства дома. Также стоит учитывать необходимость подготовки ландшафтного дизайна и благоустройства прилегающей территории.

Дом «под ключ» — является ли способом экономии

На сегодняшний день довольно популярен такой способ строительства, как дом «под ключ». Это значит, что застройщики предлагают комплексную услугу, которая включает не только строительство самого дома, но и его полную готовность к проживанию — внешнюю и внутреннюю отделку, подключение коммуникаций и т.д. Такой подход позволяет значительно сэкономить время и средства, поскольку заказчику не нужно самому заниматься выбором материалов и организацией отделочных работ. Тем самым, дом «под ключ» представляет реальный способ сэкономить на строительстве дома.

Разумный подход при проектировании и строительстве дома позволяет учесть все факторы, влияющие на его стоимость. Это поможет избежать непредвиденных затрат и сделать финансовую сторону проекта более устойчивой. В конечном итоге, каждый отдельный фактор имеет свою цену, которую следует учитывать, чтобы создать комфортный и качественный дом.

Источник: https://dachadesign.info/stati/ekonomiya-na-stroitelstve-kak-postroit-dom-deshevle-vsego

Как выбрать подходящий участок для строительства дома

Глава 3. Как выбрать архитектора.
«Конечно, хороший архитектор — это правильно» - скажут многие, - «но как его найти?».
Как не попасть на вчерашних студентов, неумех, «менеджеров от архитектуры», и прочих, как не выкинуть деньги на ветер?
Ответить достаточно сложно. Пути доступные специалистам вам не подходят, да и не доступны. Во внутреннюю кухню просто так не попасть, но способ есть.
Приведу в иерархическом порядке значимости от наиболее важных до наименее.
1. Архитектор всегда имеет Имя.
Неважно, где и как он работает, в фирме или на себя, Имя должно быть.
Архитектор — это индивидуальная профессия, как писатель, музыкант, или спортсмен. Успех, это успех конкретного человека. и как во всех индивидуальных профессиях действует правило, 20 лет работаешь на имя, а потом имя работает на тебя. Хороший архитектор скрываться в безымянности никогда не будет.
Поэтому фразы:
>у нас работает команда профессионалов,
>наши специалисты,
>профессиональный архитектор,
>и.т.д,
хорошие маркеры, что пора разворачиваться и уходить.
Зашли на сайт, нет имён и фотографий, смело закрывайте.
Или одно имя, а проектов многие десятки, тоже ничего хорошего, значит работают "рабы".
2. Архитектор всегда имеет именные реализованные проекты.
Не эскизы, а построенные дома, здания. Где на чертежах есть его фамилия.
По сути это есть развитие идеи имени, раз есть Имя есть и работы. И самое главное есть работы, которыми он может гордиться. Таких как правило 5-10% от общего числа. (сложные и интересные проекты).
3. Архитектор фигура публичная, должен быть известен.
В эпоху интернета, достаточно задать поиск в яндексе или гугле и вы должны найти массу упоминаний его имени и специализации. Будь то конференции, круглые столы, выставки, или просто статьи.
4. Возраст.
30лет это минимум, лучше 40-65. Тут всё просто. Опыт, опыт, опыт.
5. Не выпячивает свою значимость.
Мало говорит о собственном уровне, а больше о вашем доме. Хороший архитектор, очень редко говорит о себе какой он профи, как он хорош, и как он всё великолепно сделает. За него говорят работы. Это очень заметно в личной беседе, если начинает показывать свою значимость, то… решайте сами, (скорее всего вам будет неудобно с ним работать). Показ портфолио не считается.
Ну и наконец цена, пункт вне иерархии.
В цене бывают перекосы в ту или другую сторону. Но как бы не хотелось дёшево, в среднем цена будет 0.8-1 т.р./м2 для регионов, и 3-4т.р./м2 для Москвы.
Проекты по 200-400 р/м2 это болванки без работы архитектора, и не имеют смысла.
Этим ценам есть очень точное обоснование, я приведу его позже в разделе стоимость работ. Но пока просто примите на веру.

Какие факторы влияют на стоимость строительства дома

Пожалуй, самый объёмный этап в строительстве дома — это прокладка коммуникаций. Сложный, многоэтапный процесс, начало которому может быть положено еще до начала основного строительства.

Газ

Если вы решили подвести газ в дом, то советуем ознакомиться со статьей «Как провести газ в частный дом». В ней вы узнаете, какие документы необходимо собрать и в какие инстанции обратиться.

Позаботьтесь о безопасности: в доме с газовым оборудованием должна быть качественная вентиляция. В современном мире существуют газовые плиты с функцией «газ-контроль», которая не допускает утечку газа, если потух огонь. Но работники газовой службы рекомендуют установить датчики, чтобы точно отследить утечку.

Электричество

От бесперебойного поступления электричества зависит многое в частном доме: отопление, приготовление пищи, работа электроприборов, без которых современная жизнь не представляется возможной. И если без газа дом вполне себе может функционировать, то без электричества — увы, нет.

О подключении вашего участка к электросети позаботьтесь заранее, еще до начала строительства, ведь электричество вам понадобится и в процессе стройки. Да, вы можете использовать электрогенератор для таких целей, но при полноценном проживании рекомендуем его держать только в качестве резерва.

Современные технологические разработки предлагают использовать альтернативные источники энергии: солнце, воду или ветер. О том, как преобразовать, например, солнечные лучи в пользу для дома читайте в статье «Солнечные панели на дом — чем могут помочь и стоит ли оно того?».

Отопление

Если представить дом как живой организм, то источник тепла — это сердце, а вся отопительная система — как вены, которые разносят живительное тепло по дому. Система отопления требует точного расчёта. Статья поможет вам определиться, какой способ отопления выбрать, и как рассчитать количество отопительных приборов относительно площади дома.

Можете по старинке предпочесть твердотопливное отопление: дровами, углём или торфом. Камин или печь создадут уютную атмосферу загородного дома, где хочется собираться большой семьей и любоваться снегом, ощущая «живое» тепло.

Водоснабжение

Воду в частный дом можно провести несколькими способами:

• Подключиться к общей трубе;
• Пробурить скважину;
• Обустроить колодец.

Справиться с проведением воды в частный дом своими силами вряд ли удастся — все работы должны выполнять профессиональные монтажники.

У каждого способа есть свои плюсы и минусы: подключение к общей трубе займёт много времени — будете ждать выполнение работ до 18 месяцев, а бурение скважины сильно ударит по кошельку.

Подробнее можно ознакомиться в статье «Из города на дачу: советы по переезду и обустройству дома с участком» в разделе «Водоснабжение». Так же полезен будет и раздел «Канализация», который неразрывно связан с водоснабжением. Конечно, дом и дача — разные вещи, но что касается проведения коммуникаций, то различия минимальны и касаются в основном объемов потребления.

Как выбрать подходящего архитектора и строителя для строительства дома

1. Заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Выписка доступна онлайн на сайтах Росреестра и Роскадастра (ссылки работают не во всех браузерах), а также на портале госуслуг . Бумажный документ можно заказать в МФЦ.  
2. Обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра (ссылка работает не во всех браузерах).

На публичной кадастровой карте можно увидеть как категорию выбранной вами земли, так и ее ВРИ. Напомним: для возведения дома подойдут только две из семи глобальных категорий — земли населенных пунктов (ЗНП) и земли сельскохозяйственного назначения (ЗСХ). 

Так как Росреестр является участником госпрограммы «Земля для стройки», на публичной кадастровой карте доступен фильтр, показывающий пользователям участки, на которых можно возвести жилой дом. Подать заявку на оформление выбранного участка можно прямо на сайте. 

Подробное описание ВРИ и их цифровые коды можно найти в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков. 

что еще нужно знать о земле

1. Земля, предназначенная для ИЖС, стоит дороже участков с другими ВРИ. Если вариант кажется подозрительно дешевым, лучше уточнить, можно ли построить там полноценный жилой дом. К примеру, земли для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов предполагают капитальное строительство, а за их чертой — нет. 
2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) нередко вносят коррективы в планы покупателя, их лучше сразу уточнять на официальном портале администрации или на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (в разделе «Документы», с поиском по интересующему региону).
3. Если участок для ЛПХ, ИЖС или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его владельца могут оштрафовать (взыскать до 1,5% кадастровой стоимости), а при повторных нарушениях — даже изъять землю ( ст. 284 ГК РФ ). 
4. Штраф (0,5–1% кадастровой стоимости) полагается и за нецелевое использование участка.

Как оценить качество строительства дома

Фотограмметрия активно применяется в современном строительстве, постепенно заменяя более традиционные способы наземной съемки различных зданий и сооружений. Этот метод позволяет определять форму, габаритные размеры, а также положение в пространстве и другие параметры объекта по фотографиям. Особенно этот способ создания трехмерной модели актуален при работе со зданиями, имеющими достаточно большую площадь фасада или множество конструктивных элементов, находящихся на недоступной высоте. В этом случае для построения модели гораздо проще использовать фотографии, полученные с цифровой камеры или дрона. На основе этих фотографий составляется целый комплекс чертежей, которые в дальнейшем можно использовать для реконструкции, частичного восстановления, при косметическом или капитальном ремонте, а также для объективной оценки технического состояния объекта.
Особенности применения фотограмметрии при создании трехмерной модели:

• Многофункциональность измерений. Данные, полученные в процессе фотограмметрии, можно успешно использовать как для создания и реконструкции различных памятников и объектов культурного наследия, так и для детального рассмотрения рельефных участков фасадов. Кроме того, они могут применяться для объективного анализа появления дефектов и повреждений при подготовке восстановительных или при ремонтных работах.
• Высокий уровень безопасности. Современные дроны имеют очень компактные размеры. Поэтому они могут без проблем работать в особо опасных зонах. Их можно дистанционно применять на высотных зданиях, возле проезжей части или при прокладке трубопроводов на местности с крутыми склонами и нестабильным грунтом. Это снижает риск получения травм специалистами, выполняющими визуальное обследование объекта при строительстве зданий, реставрации памятников и геологических исследованиях.
• Значительная экономия времени. Практика показывает, что специалисты, использующие в своей работе фотограмметрию для создания трехмерной модели жилого здания или сооружения, тратят намного меньше времени, чем их коллеги, работающие посредством традиционных методов. К примеру, опытная команда геодезистов с беспилотником может сделать съемку сложного объекта всего за один день. А бригаде специалистов с традиционными измерительным инструментами на это потребуется около недели.

Полезная информация. Используя новинки программного обеспечения, можно практически полностью автоматизировать процесс фотограмметрии. Специальные программы для получения оптимального результата способны самостоятельно анализировать положение камер и производить построение облака точек, создавая трехмерную модель объекта, которую в дальнейшем можно использовать при оценке текущего технического состояния объекта.

Какие этапы строительства дома существуют

В делах о самовольных постройках многое зависит от усмотрения суда. В судебной практике существуют разные позиции, по теме имеется несколько обзоров судебной практики Верховного суда и совместный пленум ВС РФ и ВАС РФ №10/22 2010 года.

12 декабря 2023 года Верховный суд обновил разъяснения о самовольных постройках и отменил положения совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 2010 года по данному вопросу.

Если однажды судом было отказано в легализации постройки, можно обратиться в суд снова при условии устранения установленных нарушений и отсутствия решения суда о сносе, говорит Верховный суд.

Кратко опишу разъяснения Верховного суда по самовольным постройкам.

Что такое самовольная постройка

Постройка самовольная, если:

- возведена на чужом земельном участке;

- возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства данного объекта (на участках для индивидуального жилищного строительства нельзя построить магазин);

- построена без получения разрешения на строительство и иных необходимых согласований;

- построена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (например, предельных параметров, установленных правилами землепользования и застройки, требований технических регламентов, норм пожарной безопасности, экологических, санитарно-гигиенических и иных требований).

Данный перечень является исчерпывающим, но по каждому пункту есть нюансы и их немало.

Если постройка на момент возведения и ее выявления имеет хотя бы один признак, то суд может принять решение о ее сносе.

Что может спасти самовольную постройку от сноса

Суд откажет в сносе самовольной постройки, если:

- требований к строительству изменились после начала правомерного строительства или реконструкции (например, установление красных линий);

- выявленные нарушения устранены или более не являются таковыми вследствие изменения требований на день вынесения решения суда;

- без разрешения на строительство либо уведомления о планируемом строительстве возведен индивидуальный жилой или садовый дом на предназначенном для этого участке;

- судом решен спор о границах земельного участка (например, рассмотрение встречного иска об определении границ, если нарушение границ являлось единственным признаком самовольной постройки);

- судом установлена возможность оформления права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка (гаражи, индивидуальные жилые дома, возведенные до 14 мая 1998);

- объект лишь используется не по целевому назначению, а в целом соответствует требованиям;

- суд установит, что отпали основания для сохранения зоны с особыми условиями использования территорий (например, ЛЭП, в связи с которой была установлена зона, была ликвидирована);

- суд установит, что снос объекта и убытки владельца, в связи с этим несоразмерны самому нарушению. Суд может сохранить постройку, если помимо отсутствия разрешения на строительство нет иных обстоятельств, которые препятствуют ее использованию.

Регистрация прав на постройку в ЕГРН не спасет от сноса, если будут выявлены нарушения.

Как легализовать самовольную постройку

Обратиться в суд с иском о признании прав собственности на самострой. Основания:

1. Участок относится к категории земель, на которых можно строить данный объект;

2. Постройка на день обращения в суд соответствует градостроительным и санитарным нормам;

3. Постройка не создает угрозы жизни и здоровью, а также не нарушает права других лиц.

Отсутствие угрозы жизни и соответствие требованиям подтверждается заключением о техническом состоянии постройки, заключением Роспотребнадзора и МЧС.

С иском вправе обращаться:

- собственник или иной владелец участка, который не возводил постройку (например, наследник, принявший в наследство участок с самовольной постройкой, покупатель участка);

- арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, если земельный участок предоставлялся для строительства такого объекта;

! При этом суд будет выяснять, действовал ли истец добросовестно и предпринимал ли надлежащие меры для получения необходимых разрешений. Формальное обращение за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, суд может посчитать злоупотреблением права и отказать в признании права на постройку.

Судебные издержки. Истец не сможет компенсировать судебные расходы, если проигравшая сторона не нарушала и активно не оспаривала права истца (не подавала встречный иск или жалобы на решение).

Особенности судебного процесса

Дела о самовольных постройках рассматриваются по месту нахождения спорного объекта.

Если в доме зарегистрированы люди. Требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении проживающих в ней лиц с участием прокурора. В противном случае пристав не сможет исполнить решение суда о сносе.

Исковая давность

По общему правилу срок исковой давности по искам о сносе – три года с момента, когда истец узнал о ней.